Manutenzione (S.C.I.A \ D.I.A.)
1) Rilievo dello stato di fatto
- Rilievo di dettaglio del fabbricato e/o del terreno
- Rilevazione pendenza falde di tetti e /o terrazzi
- Rilevazione dislivelli terreno / pavimenti
- Rilevazione misure fabbricati esistenti
2) Denuncia di inizio attività \ S.c.i.a.
La Denuncia di Inizio Attività (D.I.A.) è un atto amministrativo della Pubblica Amministrazione, nel mondo dell'edilizia nasce, con la legge n.47/85 che, all'art.26 con il nome "OPERE INTERNE", a servizio di chiunque intendesse compiere opere interne a fabbricati che non fossero in difformità degli strumenti urbanistici vigenti a presentare una "relazione a firma di un professionista abilitato (es. Ingegnere, Perito Agrario, Agronomo, Architetto, geometra o perito edile iscritto al relativo albo professionale) che asseveri le opere da compiersi ".
In seguito, la D.I.A. è diventata uno strumento estremamente potente, che è servito alla Pubblica Amministrazione (in larga parte, gli uffici Tecnici dei Comuni) per agevolare e snellire il procedimento relativo a pratiche edilizie, di minor peso urbanistico, sull'attività edilizia che si svolgeva sul proprio territorio. Con una D.I.A., infatti, si poteva ristrutturare il proprio appartamento, effettuare opere di manutenzione ordinaria o straordinaria sul proprio immobile e persino costruire nuovi edifici, qualora fosse presente un piano particolareggiato, ovvero in caso di demolizione e ricostruzione "fedele".
La D.I.A. è ancora oggi regolamentata nel Testo Unico dell'Edilizia, racchiuso nel D.P.R. 380/2001 che, all'art. 22 e 23 ne descrive il potere e i limiti.
Opere riconducibili a D.I.A.
La legge (art.22 D.P.R. 380/2001) specifica che con la D.I.A. si possono fare le opere non riconducibili ad attività edilizia libera (art. 6 D.P.R. 380/2001), o al Permesso di costruire (art. 10 D.P.R. 380/2001).
Era pertanto richiesta la D.I.A., poi sostituita dalla S.C.I.A., per le opere edilizie che oggi possono essere eseguite a seguito di Comunicazione Inizio Attività (C.I.A.) ai sensi del co. 2 dell'Art. 6 D.P.R. 380/2001 (così modificato dal D.L. 40/2010), ossia opere di
Altre leggi sono in seguito venute ad ampliare le competenze della D.I.A., pertanto ancora oggi, in alcune regioni, grazie alla L.443/01 con tale strumento si possono realizzare anche opere di nuova costruzione, nel caso in cui sia stato approvato un piano particolareggiato per la lottizzazione di un'area. Questa D.I.A. con poteri ampliati è conosciuta come Super D.I.A..
In seguito, più di recente, altre leggi sono andate a potenziare ulteriormente questo provvedimento e, oggi, con la "Super D.I.A." si possono fare anche opere che prima erano di competenza del permesso di costruire. Inoltre ciascuna regione ha potuto, a sua discrezione, ampliare i poteri della D.I.A., come ha già fatto, per esempio, la Toscana.
La D.I.A. ancora oggi esiste e può essere utilizzata per le varianti in corso d'opera ad un permesso di costruire non sostanziali.
Il meccanismo del silenzio-assenso
La D.I.A. segue il meccanismo del silenzio-assenso: comunicata alla pubblica amministrazione la propria intenzione ad avviare l'attività, il soggetto, generalmente decorsi 30 giorni può darvi inizio, dandone notizia. Entro i 30 giorni (dalla data di protocollo) l'ufficio tecnico comunale può chiedere integrazioni o inibire l'inizio dei lavori per mancanza di documentazione o difformità rispetto alle norme vigenti e/o agli strumenti urbanistici. Il potere inibitorio previsto dal co. 6 dell’art. 23 del D.P.R. 380/01, può essere esercitato entro il termine perentorio di trenta giorni, trascorso il quale possono soltanto essere emanati provvedimenti d’autotutela e sanzionatori. Il dispositivo di sentenza precisa che alla scadenza del termine di trenta giorni matura l’autorizzazione implicita ad eseguire i lavori progettati ed indicati nella D. I. A., fermo restando il potere dell’Amministrazione comunale di provvedere anche successivamente alla scadenza del termine stesso, ma non più con provvedimento inibitorio (ordine o diffida a non eseguire i lavori) bensì con provvedimento sanzionatorio (se i lavori sono già stati eseguiti, in tutto o in parte) di tipo ripristinatorio o pecuniario, secondo i casi, in base alla normativa che disciplina la repressione degli abusi edilizi. In ogni caso, l’inizio dei lavori deve avvenire non prima di 30 giorni della presentazione della denuncia, e comunque non oltre un anno, e dovranno concludersi entro 3 anni. La D.I.A. tuttavia non va confusa con un'autorizzazione, di fatti, essa è un'autodichiarazione del committente dei lavori accompagnata da una relazione asseverata da un tecnico (oltre i vari documenti da allegare), pertanto, risulta essere più responsabilizzante per il privato e per il tecnico, piuttosto che per la Pubblica Amministrazione che, nel caso di D.I.A., svolge un mero controllo dei requisiti.
Abusi edilizi
Si entra nell'illecito e si diventa perseguibili a norma di legge in tre modi:
La punizione è proporzionata al danno che si arreca (vedasi il D.P.R. 380/2001 - Testo Unico). Se si è nel terzo caso, una volta eseguite abusivamente le opere, si può presentare un accertamento di conformità (art. 36 del T.U.) che, a firma di un tecnico iscritto al relativo albo, attesta che sono state fatte delle opere conformi agli strumenti urbanistici però senza richiedere il relativo permesso. Viene allora applicata una sanzione amministrativa, non inferiore ad € 516,00 e non superiore a 5.164,00 €. Le opere devono essere conformi non solo alla situazione legislativa esistente al momento in cui sono state eseguite, ma devono rispettare anche le leggi approvate nel frattempo.
Iter burocratico
Si presenta allo Sportello Unico per l'Edilizia del Comune a firma di un Tecnico abilitato alla progettazione (ingegnere, architetto, geometra o perito) e deve contenere un progetto grafico rappresentante lo stato di fatto e la situazione futura, una relazione tecnica in cui si descrivono nel dettaglio le opere da compiersi e i riferimenti normativi, nazionali e locali, che interessano il provvedimento e la certificazione del fatto che il progettista si assume la responsabilità che le opere siano in conformità degli strumenti urbanistici vigenti al tempo dei lavori. In questo modo, la P.A. scarica la responsabilità della correttezza delle operazioni sul tecnico abilitato, che, in tal senso, prende le difese dell'Amministrazione stessa e delle sue leggi. Pertanto la Parcella Professionale richiesta dal tecnico è adeguata alle responsabilità che si assume. Una volta presentata, la D.I.A. si ritiene approvata, come detto, dopo 30 giorni dalla data di presentazione (fa fede la data di protocollo dell'Ufficio Tecnico), e si possono effettuare le opere edilizie. Se si scoprono, in seguito, difformità delle opere rispetto alla normativa in vigore al tempo dei lavori il comune può (entro 10 anni dalla data di presentazione della D.I.A.) ordinare che sia ripristinato lo stato dei luoghi antecedente all'esecuzione dei lavori, il tutto a carico del proprietario che ha eseguito le opere abusivamente, anche se ha presentato regolare D.I.A.. Naturalmente, in questo caso viene chiamato in causa il tecnico firmatario del provvedimento.
edifici vincolati
Per opere effettuate su edifici vincolati dai beni architettonici o artistici ai sensi del d.lgs.42/2004, è necessario allegare alla D.I.A. il Nulla osta della Soprintendenza ai Beni culturali.
Per quanto riguarda gli edifici che si trovano nella perimetrazione del centro storico cittadino, è sufficiente richiedere un preventivo atto di assenso (Nulla Osta Storico) presso la Pubblica Amministrazione, la quale analizzerà la richiesta, ed esprimerà un parere positivo oppure negativo. Da quest'ultimo parere dipende la fattibilità o no dell'intervento proposto.
In seguito, la D.I.A. è diventata uno strumento estremamente potente, che è servito alla Pubblica Amministrazione (in larga parte, gli uffici Tecnici dei Comuni) per agevolare e snellire il procedimento relativo a pratiche edilizie, di minor peso urbanistico, sull'attività edilizia che si svolgeva sul proprio territorio. Con una D.I.A., infatti, si poteva ristrutturare il proprio appartamento, effettuare opere di manutenzione ordinaria o straordinaria sul proprio immobile e persino costruire nuovi edifici, qualora fosse presente un piano particolareggiato, ovvero in caso di demolizione e ricostruzione "fedele".
La D.I.A. è ancora oggi regolamentata nel Testo Unico dell'Edilizia, racchiuso nel D.P.R. 380/2001 che, all'art. 22 e 23 ne descrive il potere e i limiti.
Opere riconducibili a D.I.A.
La legge (art.22 D.P.R. 380/2001) specifica che con la D.I.A. si possono fare le opere non riconducibili ad attività edilizia libera (art. 6 D.P.R. 380/2001), o al Permesso di costruire (art. 10 D.P.R. 380/2001).
Era pertanto richiesta la D.I.A., poi sostituita dalla S.C.I.A., per le opere edilizie che oggi possono essere eseguite a seguito di Comunicazione Inizio Attività (C.I.A.) ai sensi del co. 2 dell'Art. 6 D.P.R. 380/2001 (così modificato dal D.L. 40/2010), ossia opere di
- manutenzione straordinaria,
- restauro conservativo,
- ristrutturazione edilizia così come elencate nel citato comma 2.
Altre leggi sono in seguito venute ad ampliare le competenze della D.I.A., pertanto ancora oggi, in alcune regioni, grazie alla L.443/01 con tale strumento si possono realizzare anche opere di nuova costruzione, nel caso in cui sia stato approvato un piano particolareggiato per la lottizzazione di un'area. Questa D.I.A. con poteri ampliati è conosciuta come Super D.I.A..
In seguito, più di recente, altre leggi sono andate a potenziare ulteriormente questo provvedimento e, oggi, con la "Super D.I.A." si possono fare anche opere che prima erano di competenza del permesso di costruire. Inoltre ciascuna regione ha potuto, a sua discrezione, ampliare i poteri della D.I.A., come ha già fatto, per esempio, la Toscana.
La D.I.A. ancora oggi esiste e può essere utilizzata per le varianti in corso d'opera ad un permesso di costruire non sostanziali.
Il meccanismo del silenzio-assenso
La D.I.A. segue il meccanismo del silenzio-assenso: comunicata alla pubblica amministrazione la propria intenzione ad avviare l'attività, il soggetto, generalmente decorsi 30 giorni può darvi inizio, dandone notizia. Entro i 30 giorni (dalla data di protocollo) l'ufficio tecnico comunale può chiedere integrazioni o inibire l'inizio dei lavori per mancanza di documentazione o difformità rispetto alle norme vigenti e/o agli strumenti urbanistici. Il potere inibitorio previsto dal co. 6 dell’art. 23 del D.P.R. 380/01, può essere esercitato entro il termine perentorio di trenta giorni, trascorso il quale possono soltanto essere emanati provvedimenti d’autotutela e sanzionatori. Il dispositivo di sentenza precisa che alla scadenza del termine di trenta giorni matura l’autorizzazione implicita ad eseguire i lavori progettati ed indicati nella D. I. A., fermo restando il potere dell’Amministrazione comunale di provvedere anche successivamente alla scadenza del termine stesso, ma non più con provvedimento inibitorio (ordine o diffida a non eseguire i lavori) bensì con provvedimento sanzionatorio (se i lavori sono già stati eseguiti, in tutto o in parte) di tipo ripristinatorio o pecuniario, secondo i casi, in base alla normativa che disciplina la repressione degli abusi edilizi. In ogni caso, l’inizio dei lavori deve avvenire non prima di 30 giorni della presentazione della denuncia, e comunque non oltre un anno, e dovranno concludersi entro 3 anni. La D.I.A. tuttavia non va confusa con un'autorizzazione, di fatti, essa è un'autodichiarazione del committente dei lavori accompagnata da una relazione asseverata da un tecnico (oltre i vari documenti da allegare), pertanto, risulta essere più responsabilizzante per il privato e per il tecnico, piuttosto che per la Pubblica Amministrazione che, nel caso di D.I.A., svolge un mero controllo dei requisiti.
Abusi edilizi
Si entra nell'illecito e si diventa perseguibili a norma di legge in tre modi:
- eseguendo operazioni edilizie per cui servirebbe un'autorizzazione diversa dalla D.I.A.
- eseguendo opere difformi da come sono state presentate nella D.I.A.
- eseguendo opere senza richiedere la D.I.A. per le quali sarebbe richiesta.
La punizione è proporzionata al danno che si arreca (vedasi il D.P.R. 380/2001 - Testo Unico). Se si è nel terzo caso, una volta eseguite abusivamente le opere, si può presentare un accertamento di conformità (art. 36 del T.U.) che, a firma di un tecnico iscritto al relativo albo, attesta che sono state fatte delle opere conformi agli strumenti urbanistici però senza richiedere il relativo permesso. Viene allora applicata una sanzione amministrativa, non inferiore ad € 516,00 e non superiore a 5.164,00 €. Le opere devono essere conformi non solo alla situazione legislativa esistente al momento in cui sono state eseguite, ma devono rispettare anche le leggi approvate nel frattempo.
Iter burocratico
Si presenta allo Sportello Unico per l'Edilizia del Comune a firma di un Tecnico abilitato alla progettazione (ingegnere, architetto, geometra o perito) e deve contenere un progetto grafico rappresentante lo stato di fatto e la situazione futura, una relazione tecnica in cui si descrivono nel dettaglio le opere da compiersi e i riferimenti normativi, nazionali e locali, che interessano il provvedimento e la certificazione del fatto che il progettista si assume la responsabilità che le opere siano in conformità degli strumenti urbanistici vigenti al tempo dei lavori. In questo modo, la P.A. scarica la responsabilità della correttezza delle operazioni sul tecnico abilitato, che, in tal senso, prende le difese dell'Amministrazione stessa e delle sue leggi. Pertanto la Parcella Professionale richiesta dal tecnico è adeguata alle responsabilità che si assume. Una volta presentata, la D.I.A. si ritiene approvata, come detto, dopo 30 giorni dalla data di presentazione (fa fede la data di protocollo dell'Ufficio Tecnico), e si possono effettuare le opere edilizie. Se si scoprono, in seguito, difformità delle opere rispetto alla normativa in vigore al tempo dei lavori il comune può (entro 10 anni dalla data di presentazione della D.I.A.) ordinare che sia ripristinato lo stato dei luoghi antecedente all'esecuzione dei lavori, il tutto a carico del proprietario che ha eseguito le opere abusivamente, anche se ha presentato regolare D.I.A.. Naturalmente, in questo caso viene chiamato in causa il tecnico firmatario del provvedimento.
edifici vincolati
Per opere effettuate su edifici vincolati dai beni architettonici o artistici ai sensi del d.lgs.42/2004, è necessario allegare alla D.I.A. il Nulla osta della Soprintendenza ai Beni culturali.
Per quanto riguarda gli edifici che si trovano nella perimetrazione del centro storico cittadino, è sufficiente richiedere un preventivo atto di assenso (Nulla Osta Storico) presso la Pubblica Amministrazione, la quale analizzerà la richiesta, ed esprimerà un parere positivo oppure negativo. Da quest'ultimo parere dipende la fattibilità o no dell'intervento proposto.